«Дома станут «золотыми»: реновация частного сектора по-омски #Новости #Общество #Омск
Разбираемся, в чем смысл реновации частного сектора и как это отразится на рынке малоэтажной недвижимости. Эксперты все рассказали.
Застройка частного сектора в Омске на улицах 1–3-я Северные
В скором времени в Омске будет запущена программа комплексного развития территорий (КРТ), заключающаяся в реновации частного сектора, который постепенно должна сменить многоэтажная застройка.
В рамках этого пилотного проекта планируется снести 400 частных и 5 многоквартирных домов в границах улиц Герцена, 7-я Северная, Красный Пахарь и 16-я Северная. Общая площадь участка, который может пойти под снос, составляет 28 гектаров. На этих гектарах планируется построить 300 тысяч квадратных метров нового жилья.
Застройщики и раньше сносили частные дома и строили на их месте многоэтажки. Теперь же «частник» планируется застраивать целыми микрорайонами. Мы решили выяснить все нюансы.
В чем суть программы КРТ?
Программа комплексного развития территорий города предполагает освоение и застройку микрорайонов не только многоэтажками, но и всеми необходимыми для жизни объектами социальной инфраструктуры – детскими садами, школами, медицинскими, досуговыми и спортивными учреждениями.
Один из омских домов, возведенных на месте частного сектора
– КРТ предусматривает освоение территорий с учетом всех аспектов жизни людей, в том числе развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктур, благоустройство территорий и формирование комфортной городской среды. Осуществляя снос ветхого жилья и возводя новый жилой и коммерческий фонд, застройщик обязан предусмотреть обеспечение жителей новостроек социальными объектами, в чем и заключается комплексность развития переданной застройщику территории, – пояснили в департаменте архитектуры и градостроительства омской мэрии.
Отдельно в программе прописаны механизмы выкупа домов в частном секторе и изъятия аварийного жилья у его собственников. Так, если у дома имеется аварийный статус и он находится в зоне КРТ, то власти могут принять решение об изъятии такого объекта с выплатой возмещения либо с предоставлением собственнику другого жилья.
Вопросы сноса неаварийного жилья решаются застройщиком и собственником напрямую через заключение договоров купли-продажи. То есть, если собственник частного дома и застройщик не договорятся, дом так и останется стоять там, где должны строиться многоэтажки, – застройщикам придется огибать эти строения. Впрочем, в Омске такой практике уже не одно десятилетие.
«Вывешивают над домом флаг и говорят: «Мы не сдаемся»
– У нас часто многоэтажки строятся, огибая те дома, собственники которых не давали добро на расселение. Бывает, что даже флаг вывешивают на доме, что, мол, мы не сдаемся, – говорит Репин. – Самые неадекватные цены в городе – как раз на дома, которые попадают на территории текущей и перспективной застройки, хотя по характеристикам ничего выдающегося они из себя не представляют. Часто дом, который стоил 5 млн, продавался за 10–12 млн, или был очень ветхий дом, который реально стоил 1,5 млн, а выставлялся на продажу за 25 млн. Очень много таких случаев было.
В качестве примера эксперт привел ЖК бизнес-класса «Ласточкино гнездо» на Кемеровской, где один из домов не достроен из-за таких вот «не сдающихся» собственников лачуг, которые расположены рядом. Похожая ситуация с элитным ЖК на пересечении улиц Масленникова и Маршала Жукова или ЖК «Высоцкий» за остановкой «Дом туриста».
Договориться с собственниками частных домов в зоне многоэтажной застройки зачастую практически невозможно. А что происходит с ценами на дома в квартале, который уже скоро пойдет под снос?
От миллиона до 15
Из планируемых под снос 400 домов в настоящее время выставлено на продажу около 20 строений. Это самые разные дома, можно сказать, «типичные представители» частного сектора Омска – от небольших лачуг, вросших окнами в землю, до коттеджей, сравнимых по стоимости с большими элитными квартирами.
Жители улиц Герцена и Северных еще, видимо, не осведомлены о планах властей по сносу жилья в их районе. По крайней мере, говорить о завышении цен на недвижимость там пока не приходится.
Самые дешевые дома, продающиеся в районе будущей застройки, выставлены на продажу за 1–1,5 млн рублей. Это небольшие «лачуги» площадью 30–40 квадратных метров с земельным участком в 1,5–2 сотки.
Еще одна категория недвижимости – дома стоимостью 3–5 млн рублей и площадью 50–60 «квадратов». Это также очень старые строения, как правило, с печным отоплением, за редким исключением – с водопроводом в доме. Продавцы недвижимости пока не знают, что территория, где расположены их строения, подпадает под снос.
– Наш дом точно не подпадет под снос. Сносить будут у первого роддома на 1–3-й Северных, а у нас ничего такого не планируется, – говорит продавец дома на Герцена, 188.
Третья категория домов, продающихся в районе реновации, – коттеджи стоимостью от 8 до 15 млн рублей. Площадь этой недвижимости – от 80 до 150 «квадратов». В домах есть газ, вода и все другие блага цивилизации. Не совсем, правда, понятно, зачем покупать такой коттедж, если в перспективе ближайших лет он может пойти под снос. Впрочем, продавцы в этот самый снос не верят.
– У нас частный сектор в городе могут сносить сотни лет и ничего не снесут. На наш коттедж никаких обременений нет, ни о каком сносе речи не идет. И даже если он когда-то будет, в чем я сомневаюсь, всегда у застройщика можно будет запросить приличную компенсацию, – рассуждает продавец коттеджа на улице Красный Пахарь.
«Рост стоимости домов неизбежен»
Руководитель ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко предполагает, что дома в районе будущей реновации неизбежно подорожают, как только их собственники узнают о скорой застройке района. Дома буквально могут стать «золотыми». Но найти покупателя на такую недвижимость будет практически невозможно – сколько бы она ни стоила.
Фактически уже завышают цены на свои дома жители улиц 1–3-й Северных, где на месте частного сектора ведется неспешное строительство по одной-две многоэтажки в год. В том районе за обычный частный дом собственники просят 15 (!) миллионов.
«Такие территории нам неинтересны»
Из-за неадекватных цен на недвижимость в районах будущей застройки омские строители пока не особо горят желанием входить в программу реновации. Руководитель ГК «Стройбетон» Олег Золотов прямо говорит – подобные районы ему как застройщику неинтересны.
По некоторым данным, осваивать территорию в 28 га на Северных планирует компания «Нордстрой» Шамиля Шахризянова. Сам строитель отказался комментировать РИА «Омск-информ» планы по застройке. В свою очередь, Олег Золотов предполагает, что Северные, как и ранее, будут застраиваться по частям, небольшими кусками, вряд ли под снос пойдут сразу все 400 домов.
Есть ли шансы у реновации «частника» в Омске?
Реновация частного сектора – пожалуй, такая же застарелая и не менее острая проблема для Омска, чем выбросы. Еще ни разу снос домов и строительство на их месте многоэтажек нельзя было назвать удачным предприятием. В эпоху частной собственности любой владелец жилища может встать на пути даже самого адекватного застройщика, предлагающего за недвижимость нормальные деньги. Нужные новые механизмы взаимодействия с собственниками домов.
– Проблема с реновацией частного сектора будет возникать всегда, пока мэрия не будет действовать в рамках федерального законодательства о выкупе земли с целью комплексного развития территории. Поэтому Омску остро необходим муниципальный план для подготовки стратегии по комплексному развитию территории города, – говорит Максим Репин.
Городу нужна не просто программа КРТ, а работающий механизм реновации частного сектора. В том виде, в каком планируется реализовывать КРТ, застройщики неизбежно будут сталкиваться с жадностью и алчностью владельцев лачуг, требующих за свое жилье не один миллион рублей. Но и собственников домов понять можно – почему они должны лишаться своего жилья без нормальной компенсации?
Зато под реновацию вполне могут попасть многочисленные пустыри – программа КРТ подразумевает и этот вариант. Наверняка освоение этих пространств вызовет у строителей куда больший интерес, чем невнятная возня с собственниками частных домов.
Сергей Энквист
Статья "«Дома станут «золотыми»: реновация частного сектора по-омски #Новости #Общество #Омск", опубликована 10.октябрь.2023 06:25, расположена в категории Общество и имеет 231833 просмотров.